על פי החוק בישראל, כל רוכש דירה או זכות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה, שהוא בעצם מס המשולם למדינה, דרך רשות המיסים, בגין העסקה. מס הרכישה מחושב לפי מדרגות שונות בהתאם למחיר העסקה, מדרגות אשר משתנות בכל שנה. בדומה למס שבח, גם בכל הנוגע למס רכישה ישנם פטורים שונים, הקלות וסעיפים בעזרתם ניתן לקבל הנחה בתשלום מס הרכישה.
איך מחשבים מס רכישה?
כאמור, מס הרכישה מחושב בהתאם לשווי העסקה כולה ולמדרגות שנקבעו בחוק (ראה טבלה בהמשך). קיים שוני משמעותי בכל הנוגע לתשלום מס הרכישה באם מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה, או שלרוכש ישנן דירות נוספות בבעלותו, או שהנכס מיועד למסחר ותעסוקה.
מס רכישה – דירת מגורים יחידה
דירת מגורים יחידה היא למעשה מצב שבו מדובר בדירה היחידה של אותו הרוכש, עם מספר סייגים והתניות אותן נמנה בהמשך. מדרגות המיסוי משתנות כאמור אחת לשנה, ואלו המוצגות כאן נכונות עד לתאריך 15.1.2022:
1. על החלק שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס.
2. על החלק שבין 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 – 3.5 אחוזים.
3. על החלק שבין 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5 אחוזים.
4. על החלק שבין 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8 אחוזים.
5. על החלק מעל 17,828,555 – 10 אחוזים.
תנאים חשובים לחישוב מס רכישה דירה יחידה:
* משפרי דיור – במידה ובעת רכישת דירה המגורים, הרוכש עדיין לא מכר את דירתו הקודמת, יוקצה לו פרק זמן שמוגדר בחוק כרגע על 24 חודשים (18 חודשים אם הרכישה התבצעה לפני יולי 2021), בו הוא יוכל למכור את דירתו הקודמת וליהנות מהטבה במס הרכישה כרוכש דירת מגורים יחידה. במסגרת תקנות הקורונה, נקבע כי התקופה שבין מרץ 2020 ליוני 2021 לא תחשב במניין החודשים לצורך הזה, כל עוד פרק הזמן שהוקצה למכירת הדירה הקודמת הסתיים בתוך תקופה זו.
* בעלות חלקית על נכס אחר – במידה ולרוכש ישנה בעלות חלקית בדירה אחרת שאינה עולה על שליש מהדירה, בחישוב מס הרכישה יחשב הדבר כאילו החזיק בדירה יחידה.
* קבלת דירה בירושה – במידה ובנוסף לדירת המגורים ישנה לרוכש דירה נוספת אותה קיבל בירושה, אך חלקו בה נמוך ממחצית, יחשב גם כן כאילו בבעלותו דירה אחת בלבד.
* תא משפחתי – בחישוב מס הרכישה נלקח בחשבון האם בן/בת הזוג של הרוכש או ילדים עד גיל 18 מחזיקים בדירה נוספת, במידה שכן, יחשב הדבר כדירה נוספת גם עבור הרוכש. במידה ורק אחד מבני הזוג זכאי להטבה במס רכישה בעקבות תנאי אחר (פירוט בהמשך), ההטבה תחול על שניהם.
* העברת דירה ללא תמורה – במידה והדירה עברה בין בני זוג נשואים או גרושים (באמצעות הסכם), אין מדובר באירוע מס ולא ידרש תשלום מס רכישה. במידה והדירה הועברה מקרוב משפחה אחר (הורה, אח, אחות, צאצא, בן זוג של הצאצא) ישולם על ידי הרוכש שליש מגובה מס הרכישה.
* פעמיים בחיים – ניתן לקבל הנחה בגובה מס הרכישה פעמיים בלבד במהלך החיים.
מס רכישה – דירת מגוריה שנייה ויותר
בדומה למס רכישה דירה יחידה, גם כאן משתנות המדרגות בכל שנה, והנתונים המוצגים כאן נכונים עד לתאריך 15.1.2022:
1 .על החלק שעד 1,294,770 – ישולם מס רכישה בגובה 5 אחוזים.
2 .על החלק שבין 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – ישולם מס רכישה בגובה 6 אחוזים.
3 .על החלק שבין 3,884,295 ש"ח ועד 5,358,665 ש"ח – ישולם מס רכישה בגובה 7 אחוזים.
4 .על החלק שבין 5,358,665 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – ישולם מס רכישה בגובה 8 אחוזים.
5 .על החלק מעל 17,828,555 – ישולם מס רכישה בגובה 10 אחוזים.
מי זכאי לפטורים והנחות במס רכישה?
* הנחה לנכים ובעלי מוגבלויות – הזכאים הם בעלי נכות של 100 אחוזים לצמיתות, או 90 אחוזים בחישוב משוקלל; מי שהמוסד לביטוח לאומי קבע לו דרגת אי כושר השתכרות לצמיתות בגובה 75 אחוזים ומעלה; נכי צה"ל עם דרגת נכות מעל ל-19 אחוזים; בלי תעודת עיוור או לקוי ראיה; משותק או קטוע גפיים עם דרגת נכות של מעל ל-50 אחוזים; נכי תאונות דרכים עם 50 אחוזי נכות ומעלה ונכי עבודה בשיעור של מעל ל-50 אחוזים.
ההנחה בדירות שנרכשו החל משנת 2016 לדירה שנרכשה בעד 2.5 מיליון שקלים, עומדת על פטור מלא עד ל-1,747,865 שקלים, ועל הסכום שנותר עד ל-2.5 מיליון שקלים ישולם מס רכישה בגובה של 0.5 אחוז בלבד. במידה והדירה שנרכשה היא לא דירה יחידה או שערכה עולה על 2.5 מיליון שקלים, ישלם הרוכש מס רכישה בגובה 0.5 אחוז בלבד. אם מדובר על רכישה של קרקע, מס הרכישה עבור הקרקע בלבד, ללא הבניה, יעמוד על 0.5 אחוז, בתנאי שהבנייה תושלם בתוך שנתיים.
* יתומים, אלמנות והורים שכולים – אלמנות, אלמנים, הורים שכולים ויתומים עד גיל 40 זכאים להטבה בדומה לזו שזוכים לה נכים ונפגעי פעולות האיבה.
* הנחה לעולים – עולים זכאים להנחה בתשלום מס רכישה עבור דירה המשמשת למגורים או לעסק, אך ורק בתנאי שהרכישה התבצעה החל משנה לפני עלייתם לישראל ועד שבע שנים לאחר העלייה. במידה והעולה עומד בתנאים, תשלום מס הרכישה עד לסכום עסקה של 1,842,155 יעמוד על 0.5 אחוז בלבד, ועל כל סכום מעבר לכך – 5 אחוזים.
* נפגעי פעולות איבה – נפגעי פעולות איבה, אשר דרגת הנכות שלהם לצמיתות הינה 19 אחוזים לפחות, זכאים החל משנת 2016 לרכישת דירת מגורים יחידה בעלות מס רכישה מופחתת במיוחד, במדרגות זהות לאלו של הנכים ובעלי המוגבלויות, כפי שצוין למעלה.
* הנחה לרוכש משק חקלאי – רוכש משק חקלאי לצורך ייסודו או קיומו זכאי להקלה בתשלום מס רכישה עבור השטח שאינו משמש למגורים. על החלק עד 456,905 שקלים ישלם הרוכש מס רכישה בגובה 0.5 אחוז ועל החלק הנותר – 5 אחוזים.
מס רכישה – רכישת קרקע ונכס מסחרי
ככלל, מס הרכישה עבור רכישת קרקע ללא תכנית בניה או למטרת מסחר יעמוד על 6 אחוזים מסכום העסקה. במידה ועל הקרקע ישנה תכנית בניה המתירה בניית דירה בטווח של עד שנתיים, ישלם הרוכש מס רכישה בגובה 5 אחוזים בלבד, בצורה של החזר ממס הרכישה המקורי אותו שילם לרשות המיסים.
מס רכישה – איך משלמים?
על הרוכש להגיש בתוך 30 ימים מביצוע העסקה הצהרה למשרד רישוי מקרקעין המכונה "שומה עצמית", בה הוא מפרט את חישוב מס הרכישה עליו לשלם לטענתו ומפרט את הסיבות להנחות או פטורים, אם ישנם כאלו (ניתן לחשב את השומה העצמית באמצעות אתר רשות המיסים). כל שבועיים איחור בהגשת ההצהרה יובילו לקנס בגובה 250 שקלים. באתר רשות המיסים ישנו סימולטור בו תוכלו לחשב את עלות מס הרכישה שעליכם לשלם.
