מס שבח או מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל במסגרת מכירה ברווח של נכס נדל"ן. ככלל, מס השבח המוטל על מוכר נכס הוא בגובה 25 אחוזים מהרווח נטו לאחר ההוצאות השונות, אך לכלל זה ישנם פטורים, סייגים והתניות שונות שיכולות לחסוך לכם לא מעט כסף ואותן נמנה בהמשך המדריך.
בשנת 2014 חלה רפורמה נרחבת בכל הקשור למס שבח, כאשר בעקבותיה אחוז גדול הרבה יותר של מוכרים נדרשו לתשלום מס שבח מקרקעין. אז האם ישנו מס שבח בדירה שהועברה בירושה? האם נדרש תשלום גם במקרה של מעבר דירה במסגרת הסכם גירושין? איך מקבלים פטור ממס שבח? כל הפרטים כאן.
איך מחושב מס שבח?
מס השבח נהוג בישראל כבר עשרות שנים ומתייחס להפרש שנוצר בין מחיר קניית הדירה לבין מכירתה. מחישוב הרווח במסגרת מכירת הדירה יש להפחית עלויות שונות – עמלת מתווך במכירה ובקנייה (עד לתקרה של 2 אחוזים), מס רכישה, עלות שמאי מקרקעין, ריבית המשכנתא, פחת, תשלומים לעורכי דין, שיפוצים ועוד.
ההוצאות הנ"ל, עליהן יש להגיש אסמכתאות לרשות המיסים, יקוזזו מסכום ההפרש ממנו נגזרים אותם 25 אחוזים עבור תשלום מס שבח. לכן ככלל, אבל בוודאי בכל מה שקשור לנכס אשר בבעלותכם, חשוב מאוד לשמור את כל הקבלות, החשבוניות והמסמכים השונים לאורך התהליך.
החל משנת 2014 חל במס השבח שינוי משמעותי, אשר השפיע מאוד על עסקאות הנדל"ן בישראל מאז ועד היום. עד לשנת 2014, כאשר מכירה של נכס ברווח הון התבצעה לאחר תקופה של יותר מארבע שנים מיום קנייתו, קיבל המוכר פטור מוחלט מתשלום מס שבח. תקנה זו גרמה לכך שמעטים בלבד נדרשו לשלם את המס, כאשר בעלי הדירות היחידות למגורים ומשקיעי נדל"ן המתינו ארבע שנים לביצוע העסקה בנכס אותו רכשו ובכך חסכו את התשלום.
אלא שהשינוי שיצא לדרך בשנת 2014 ביטל את אותה התקנה וקבע תנאים חדשים לתשלום מס שבח, אשר מקשים בעיקר על אלו המחזיקים בבעלותם יותר מדירה אחת. בהמשך המאמר נסקור את כל השינויים והתנאים לתשלום ולפטור של מס שבח.
מס שבח דירה יחידה – מתי משלמים ואיך מקבלים פטור?
מוכר נכס אשר זוהי דירתו היחידה ואשר משמשת למגורים (תוגדר כ"דירה יחידה מזכה"), יקבל פטור מתשלום מס שבח במידה והחזיק בנכס יותר מ-18 חודשים. במידה והחזיק בנכס במשך פחות מ-18 חודשים, ישלם המוכר מס שבח כמקובל בגובה 25 אחוזים מההפרש שבין הקניה למכירה, בניכוי הוצאות שונות. במידה והנכס נמכר באותו הסכום בו נקנה או בסכום נמוך יותר, לא ידרש המוכר בתשלום מס שבח.
יש לשים לב כי במידה ובבעלותכם נמצאת דירת מגורים אחת ובבעלות בן/בת הזוג או ילדים עד גיל 18 נמצאת דירה נוספת, ייחשב הדבר כאילו בבעלות התא המשפחתי יותר מדירה אחת, ולא תוכלו ליהנות מהפטור על מס שבח דירה יחידה.
תנאים המקנים פטור מס שבח
* דירת מגורים מזכה – מדובר בתנאי הראשוני לפטור מס שבח. דירת מגורים מזכה הינה דירה אשר בנייתה הושלמה ונמצאת בבעלות פרטית או בחכירה של 25 שנים ומעלה, אשר לפחות 50 אחוזים ממנה שימשו למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה, או 80 אחוזים מהתקופה ממנה מחושב מס השבח. בתי כנסת וגני ילדים מוגדרים גם הם כדירת מגורים מזכה. במידה והדירה אותה אתם מוכרים עומדת בתנאים אלו, תוכלו לאתר את מסלול הפטור המתאים לכם.
* רכישה בטרם מכירה – במידה וקניתם דירה חדשה עוד בטרם מכרתם את הדירה הקודמת, תוכלו להשלים את תהליך מכירת הדירה הראשונה בטווח של עד 18 חודשים ובכך ליהנות בכל זאת מפטור ממס שבח. לאחרונה הוארך פרק הזמן המותר למכירת הדירה הראשונה, כך שיעמוד על 24 חודשים, במידה ורכשתם את הדירה החלופית אחרי ה-7.7.2021.
* אחוזי מיעוט בנכס אחר – במידה ופרט לנכס שבבעלותכם, ברשותכם פחות מ-33 אחוזים מהזכויות בנכס אחר, חישוב מס השבח יבוצע כאילו יש ברשותכם דירה אחת בלבד.
* דירה בירושה – במידה והמוכר קיבל דירה נוספת בירושה אך חלקו בה אינו עולה על 50 אחוזים, הוא לא ידרש בתשלום מס שבח עבור הדירות, במידה והוא עומד בשאר התנאים לפטור. במידה וברשות המוכר יותר ממחצית הזכויות בנכס שקיבל בירושה, יוכל המוכר לקבל פטור ממס שבח רק על הדירה המזכה ולא על דירת הירושה, בשני תנאים: היורש הוא בן/בת זוג, ילד/ה או נכד/ה של המוריש, או שהוא בן זוג של אחד מהם. תנאי נוסף הוא שבעת פטירת המוריש, המוריש עצמו היה הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד והיה יכול לעמוד בתנאים לקבלת פטור ממס שבח.
* העברת הדירה ללא תמורה – במידה והדירה הועברה לאדם אחר ללא תמורה, לרוב מדובר בקרוב משפחה, ישלם מקבל הנכס שליש מגובה מס השבח המקורי. פטור בעת העברת נכס ללא תמורה מתקיים לרוב במצבים של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה. במקרה שכזה, קיים פטור חלקי ממס שבח, כאשר הקונה משלם שליש משיעור המס. בנוסף, מקבל הדירה יהנה מפטור ממס שבח כאשר ימכור את הדירה בהמשך, במידה והתגורר בה מעל לשלוש שנים ברצף.
* העברת דירה במסגרת הסכם גירושין – ככלל, העברת דירה, בין אם נעשתה במסגרת ההסכם או בתמורה לתשלום עקב הסכם גירושין, אינה מהווה אירוע מס, ולכן אין חיוב במס שבח ואף אין צורך לדווח על כך ברישום המקרקעין.
* תקרת מס שבח – שומת מס השבח המקסימלית עומדת על 4.5 מיליון שקלים.
* פטור במכירת שתי דירות – במידה ויש ברשותכם שתי דירות, תוכלו למכור את שתיהן במטרה לקנות דירה אחת אחרת במקומן ולקבל פטור ממס שבח, אך במספר תנאים: שווי כל דירה מבין הדירות לא יעלה על 2,022,000 שקלים, ושווין של שתי הדירות במצטבר לא יעלה על 3,362,000 שקלים. כמו כן, על עלות קניית הדירה החדשה להיות לא פחות מ-75 אחוזים מהסכום בו נמכרו שתי הדירות.
מס שבח – איך מבקשים פטור?
לאחר מכירת הנכס יש למסור תוך 30 ימים הצהרה לרשות המיסים בדבר העסקה. הבקשה לפטור ממס שבח מוגשת כחלק מההצהרה על מכירת נכס מקרקעין. איחור במועד עלול לגרום לתשלום קנס בגובה 270 שקלים על כל שבועיים איחור. במידה ואתם מגישים את ההצהרה ללא עורך דין, יש למלא טופס מקוון דרך המחשבים הנמצאים במשרדי רשות המיסים.
מומלץ למלא טופס טיוטה עוד בטרם הגעתכם למשרדי רשות המיסים בקישור הבא.
מסמכים נוספים אותם תזדקקו הם תעודת זהות, צילום חוזה המכר ומסמכים כמו נסח טאבו והמסמכים המצדיקים את בקשת הפטור ממס שבח אותה אתם מגישים.
